Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ. Какие изменения вступят в силу с 1 марта 2025 года?

Данный закон вносит значительные изменения в сферу недвижимости. Например, теперь сделки с правами на недвижимость будут невозможны без межевания земельного участка. После завершения строительства дома его необходимо будет сразу же поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права и многие другие.

Основные изменения, касающиеся объектов капитального строительства:

1. При строительстве или реконструкции индивидуального жилого дома или садового домика не требуется подготовка проектной документации. Этот пункт теперь также распространяется на гаражи и хозяйственные постройки, если они возводятся на участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также на строительство или реконструкции гаражей на земельных участках, предназначенных для строительства гаражей для собственных нужд.
2. Установлены условия для завершения строительства здания или сооружения. Строительство считается завершенным с момента:
   — получения разрешения на ввод в эксплуатацию, если для строительства требовалось разрешение;
   — получения уведомления о соответствии построенного объекта требованиям законодательства (если строительство велось без уведомлений, то завершением считается день кадастрового учета).
3. После завершения строительства необходимо будет провести государственный кадастровый учет и регистрацию прав на объекты. Застройщик или другое лицо, имеющее право на объекты капитального строительства, обязаны подготовить и представить документы для получения разрешения на ввод в эксплуатацию и осуществления кадастрового учета и регистрации прав.
4. Собственники зданий должны будут приобрести земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Если у граждан или юридических лиц, владеющих зданиями, нет прав на земельные участки, они обязаны либо выкупить эти участки, либо оформить их в аренду, за исключением случаев, когда для возникновения прав на земельные участки это не требуется.
   
   Таким образом, независимо от даты постройки или приобретения прав на здание, владельцы обязаны будут оформить соответствующие земельные участки в собственность или аренду.

_____________________________________________________________________________________________________________________________________

Другое, не менее важное изменение заключается в том, что сделки с недвижимостью станут невозможны без предварительного межевания земельного участка.

Это означает, что если в настоящее время можно продать недвижимость без проведения межевания и установления границ, то с 1 марта 2025 года ситуация изменится. В статью 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ были добавлены новые пункты, касающиеся оснований для приостановления кадастрового учета и регистрации прав:

1) отсутствие данных о местоположении границ земельного участка, который является предметом договора для государственной регистрации прав, ограничений или обременений, за исключением случаев регистрации сервитута на такой участок;

2) отсутствие сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здания, сооружения или объекты незавершенного строительства (за исключением линейных объектов), для которых подано заявление на государственный кадастровый учет или регистрацию прав, если это не связано с прекращением существования таких объектов.

Если вы планируете продать земельный участок, для которого в ЕГРН нет данных о границах, или недвижимость, расположенную на участке без установленных границ, орган регистрации прав вынесет Вам решение о приостановлении.

_____________________________________________________________________________________________________________________________________

Также стоит упомянуть изменения, касающиеся ранее учтенных объектов недвижимости.

В настоящее время для внесения данных в ЕГРН достаточно предоставить документ, подтверждающий права на объект. Однако с вступлением нового закона в силу потребуется также представить межевой или технический план.

Согласно нововведениям, внесение информации о ранее учтенных зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, помещениях и машино-местах будет осуществляться на основании правоустанавливающего документа и технического плана.

Часть 8 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ будет дополнена новыми пунктами:

— Если заявление о внесении данных касается земельного участка, необходимо представить межевой план;
— Если заявление касается здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места, требуется предоставить технический план.

Исключение составляют заявления уполномоченного органа, поданные в результате мероприятий по выявлению правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости в соответствии со статьей 69.1 № 218-ФЗ, а также внесение данных в рамках комплексных кадастровых работ.

_____________________________________________________________________________________________________________________________________

Еще одно нововведение, установленное 487-ФЗ, заключается в том, что застройщики теперь обязаны регистрировать права собственности дольщиков

После того как застройщик передаст объект долевого строительства участнику, а также произведет его государственный кадастровый учет, он должен в течение тридцати рабочих дней с момента подписания передаточного акта или другого документа о передаче объекта направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект в электронном виде.

_____________________________________________________________________________________________________________________________________

Переход к электронному документообороту

Для юридических лиц все заявления на кадастровый учет и государственную регистрацию, а также сопутствующие документы, будут приниматься исключительно в электронном формате. Это можно будет сделать через портал Госуслуг, на сайте регистрирующего органа или другими способами, предусмотренными действующим законодательством.

Исключение составляют случаи, когда одной из сторон сделки является физическое лицо. Также до 1 января 2026 года крестьянские (фермерские) хозяйства, садоводческие и огороднические товарищества, гаражные кооперативы и ТСЖ временно смогут подавать документы в бумажном виде.